Probleme bei der Budgetierung aufgrund der aktuellen Baupreisentwicklung

Dieser Artikel schließt an die Darstellung der Entwicklung der Baupreise an. Dabei stehen die Probleme bei der Budgetierung und die Verfolgung bzw. Anpassung des Projektbudgets im Vordergrund.

Im ersten Beitrag zur rasanten Entwicklung der Baupreise seit Frühjahr 2020 habe ich den Schwerpunkt auf die Phase der Ausführung gelegt.

In diesem Artikel möchte ich nun die Bedeutung dieser Dynamik für die Planungsphase beleuchten.

Planer, Projektsteuerer und Bauunternehmen ermitteln anhand unterschiedlicher Kennwerte die Kosten für anstehende Bauprojekte, jedoch sind die angewandten Methoden ähnlich.

Diese Daten aus früher kalkulierten Projekten werden – da der Baupreisentwicklungskontext fast immer fehlt – mit einem subjektiven Zuschlag erhöht, um so den aktuellen Marktpreis abzubilden.

Analog zur Bauausführung wird hierbei die Preisfindung von „unten nach oben“ aufgebaut: mit möglichst großer Genauigkeit in jedem Gewerk bzw. in jeder Kostengruppe, dann immer weiter zusammenfassend bis schließlich der Gesamtpreis steht.

Dies alles geschieht – wie erwähnt – ohne einen Bezug zu Baupreisen bzw. deren Entwicklung.
Hierdurch soll Kostensicherheit entstehen.

Prognosesicherheit wird dann oft abschließend über Baukosteninformationsdienste erzielt, welche aber fast ausschließlich die Entwicklung des Statistischen Bundesamtes abbilden und somit aktuell bis zu 25 % und mehr unter den realen Kosten liegen.

Somit sind schon zu Beginn der Planungsphase die Schwankungsbreiten der Baukostenermittlung von 30 % – 40 % vollständig ausgenutzt.

Projekte, welche beispielsweise im Frühjahr 2020 in der Vorplanungsphase budgetiert wurden, wären also spätestens heute ohne realistische Fortschreibung der Baupreise unterfinanziert.

Wenn zudem keine weitere Anpassung des Budgets durch Fortschreibung bzw. Übernahme der realen Entwicklung der Baupreise vorgenommen wird, hat zwar schlussendlich niemand wirklich einen Fehler gemacht, da die Vorgehensweisen entsprechend standardisiert sind.

Trotzdem ist das Projekt bereits zu Beginn der Ausführungsplanung in erheblicher finanzieller Schieflage.

Aber wie erzielt man dann die gewünschte und erforderliche Kostensicherheit? Ist die richtige Budgetsumme tatsächlich nur einmal zu definieren oder ist auch diese regelmäßig zu überwachen?

Selbst große Generalunternehmer stehen derzeit vor dem Problem, dass zwischen Auftragseinholung und vergaben an Nachunternehmer die kalkulierten Margen nicht mehr vorhanden sind.

Lösungsansatz

Eine Lösung ist sicher, das Projekt von Beginn an mit deutlich höheren finanziellen Ressourcen als erforderlich auszustatten, um mit hoher Wahrscheinlichkeit nie in Schieflage zu geraten.

Das ist nur schwierig darzustellen und zu erläutern. Welche Werte würde man ansetzen? 20 % über den kalkulierten Kosten? 50 %?

Eine sinnvolle, vorausschauende Kosten- und Ergebnissteuerung ist so sicher nicht möglich.
Wird äußerst dynamische Entwicklung der Baupreise ebenso wie die Abweichung der tatsächlichen Baupreise von den Werten des Statistischen Bundesamtes von den Akteuren akzeptiert ergeben sich sinnvolle Handlungsmöglichkeiten.

Budgetdefinitionen sind also nicht mehr nach 2 oder 3 Jahren überholt, sondern bereits nach wenigen Monaten.

Um also Sicherheit, Transparenz und Handlungsfähigkeit im Rahmen des Kostencontrolling zu erlangen, ist in regelmäßigen, engmaschigen Abständen zu hinterfragen, ob das Projektbudget noch im definierten Rahmen liegt.

Das kann selbst innerhalb einer Planungsphase sinnvoll sein, wenn sich diese entsprechend hinzieht. Der Anstieg der Baupreise seit Herbst vergangenen Jahres um 6 % kann in Kombination mit den Materialpreissteigerungen manches Vorhaben zum Scheitern bringen.

Wenn Sie Ihrem Auftraggeber also die reale Entwicklung der Baupreise und die damit verbundene Dynamik in Form einer Grafik präsentieren (vielleicht noch mit Fokus auf der Zeitspanne seit Projektbeginn), zeigen Sie neben Kompetenz und Voraussicht Ihrem Kunden ebenso, dass er Ihnen Vertrauen kann.

Die Fragen, wieso das Budget nicht mehr stimmt, verbunden mit der mühevollen Kleinarbeit, Hinweise auf Preissteigerungen zu sammeln werden dann von Ihnen im Voraus beantwortet.

Die Bedeutung der Baupreisdynamik für Generalunternehmer und Bauträger werde ich im nächsten Artikel behandeln.